گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK در ترکیه چیست؟
در این مقاله به بررسی گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK در ترکیه خواهیم پرداخت که یکی از مهمترین اسناد در پروسه خرید خانه و ملک در این کشور است. در فرآیند خرید ملک در ترکیه، بهویژه برای اتباع خارجی مانند ایرانیان، یکی از الزامات قانونی و بسیار مهم، تهیه گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK است.
گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK که مخفف عبارت Sermaye Piyasası Kurulu است، توسط کارشناسان رسمی مجاز از سوی دولت تهیه میشود و هدف آن مشخصکردن ارزش واقعی ملک بر اساس معیارهای فنی، موقعیت جغرافیایی، کیفیت ساخت، سال بنا و قیمتهای معاملات اخیر در منطقه است.
از سال ۲۰۱۹ تاکنون، تهیه این گزارش برای تمامی خریداران خارجی الزامی شده و بدون آن، اداره ثبت املاک و مستغلات اجازه صدور سند مالکیت را صادر نمیکند. دولت ترکیه با این قانون، قصد دارد از بروز کلاهبرداریهای ملکی، اعلام قیمتهای غیرواقعی و سوءاستفاده از خریداران خارجی جلوگیری کند. گزارش SPK نهتنها برای خریداران عادی، بلکه برای افرادی که قصد دریافت اقامت یا تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک دارند نیز نقش تعیینکنندهای دارد. زیرا مبلغ این گزارش، مبنای ارزیابی رسمی دولت برای صدور اقامت یا شهروندی یعنی ۲۰۰ هزار دلار برای اقامت و ۴۰۰ هزار دلار برای شهروندی است.
در سال ۲۰۲۵، با توجه به ثبات بازار املاک و تمرکز دولت بر شفافسازی معاملات، اهمیت این گزارش بیش از گذشته احساس میشود. در ادامه، ساختار، نحوه تهیه، هزینه، اعتبار، کاربرد، و خطاهای رایج در گزارش SPK را با استناد به منابع رسمی ترکیهای و انگلیسی بررسی میکنیم تا خریداران ایرانی بتوانند با اطمینان کامل اقدام به خرید ملک در ترکیه کنند. با رویال اویم همراه باشید.
گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK چیست و چرا اهمیت دارد؟
گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK سندی رسمی و معتبر است که برای تعیین ارزش واقعی ملک پیش از خرید و ثبت در اداره اسناد رسمی تهیه میشود. این گزارش بر اساس دستورالعملهای رسمی دولت ترکیه و زیر نظر سازمان SPK صادر میگردد و هدف اصلی آن ایجاد شفافیت در معاملات ملکی، جلوگیری از اعلام قیمتهای غیرواقعی و حفظ حقوق خریدار، بهویژه اتباع خارجی است.
در سال ۲۰۱۹ دولت ترکیه با اصلاح قانون قیمتگذاری و ارزیابی املاک برای اتباع خارجی، دریافت گزارش SPK را برای همه معاملات خرید ملک توسط غیرترکها الزامی اعلام کرد. بدون ارائه این گزارش، هیچ سند مالکیتی در سیستم رسمی تاپو ثبت و انتقال داده نمیشود. بنابراین خرید یا فروش ملک بدون گزارش SPK از نظر قانونی فاقد اعتبار است.
این گزارش توسط کارشناسان رسمی مورد تأیید سازمان SPK تهیه میشود و شامل بررسی دقیق مواردی نظیر موقعیت مکانی ملک، متراژ، کیفیت ساخت، عمر بنا، امکانات ساختمان، تطبیق با نقشه شهرداری و مقایسه قیمتهای واقعی املاک مشابه در منطقه است. نتایج این ارزیابی در گزارشی رسمی با کد QR و شماره پیگیری مخصوص ثبت میشود تا اصالت آن در سامانه دولتی ترکیه قابل استعلام باشد.
یکی از ویژگیهای مهم این گزارش، اعتبار سهماهه آن است. بدین معنا که خریدار موظف است در این بازه زمانی نسبت به انتقال سند اقدام کند، در غیر این صورت، گزارش باید مجدداً تمدید گردد. در سال ۲۰۲۵ با دیجیتالیشدن فرآیند معاملات و افزایش نظارت سازمان SPK، اهمیت این گزارش دوچندان شده و نقش آن در حفظ امنیت سرمایهگذاران خارجی کاملاً برجسته است.
مراحل دریافت گزارش SPK در ترکیه
گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK در ترکیه طبق دستورالعملهای سازمان SPK و سامانه رسمی بهصورت مرحلهبهمرحله انجام میشود تا دقت ارزیابی و اصالت مدارک تضمین گردد. نخستین گام، درخواست رسمی از یک شرکت کارشناسی مجاز است. فهرست شرکتها و کارشناسان مورد تأیید دولت در وبسایت رسمی این سازمان قابل مشاهده است. خریدار یا نماینده قانونی او با ارائه مدارک اولیه ملک شامل سند مالکیت یا تاپو، مجوز ساخت، نقشههای شهرداری و اطلاعات مالک یا پروژه، درخواست خود را ثبت میکند.
در گام دوم، کارشناس رسمی SPK بازدید میدانی از ملک انجام میدهد. در این مرحله، وضعیت فیزیکی ساختمان، مساحت واقعی، سال ساخت، مواد مصرفی، امکانات عمومی و انطباق با نقشههای رسمی بررسی میشود. سپس دادههای جمعآوریشده با قیمت معاملات اخیر در همان منطقه مقایسه شده و ارزش واقعی ملک بر اساس شاخصهای منطقهای و معیارهای سرمایهگذاری تعیین میگردد.
در گام نهایی، پس از تحلیل اطلاعات، گزارش الکترونیکی SPK صادر میشود. این گزارش دارای کد یکتای امنیتی و شماره پیگیری مخصوص است تا از طریق سامانههای دولتی امکان استعلام و تأیید صحت آن برای خریدار یا اداره ثبت فراهم باشد. این سند معمولاً طی ۳ تا ۵ روز کاری آماده میشود و از تاریخ صدور، اعتبار سهماهه یا ۹۰ روزه دارد. از سال ۲۰۲۵، تمامی اسناد کارشناسی باید بهصورت دیجیتال در سیستم متمرکز ثبت شوند تا از جعل یا گزارشهای غیررسمی جلوگیری شود.
هشدارها و نکات مهم در گرفتن گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK
اعتبار گزارش در معاملات اقامتی و شهروندی
در معاملات ملکی باهدف دریافت اقامت با خرید خانه در ترکیه به مبلغ حداقل ۲۰۰ هزار دلار یا شهروندی با خرید ملک بالای ۴۰۰ هزار دلار، ارزش ارزیابیشده در گزارش SPK معیار اصلی دولت است. نهاد صادر کننده اقامت و شهروندی فقط رقم درجشده در گزارش کارشناسی رسمی را مبنا قرار میدهد نه مبلغ واقعی قرارداد یا قولنامه. بنابراین، تنظیم صحیح قرارداد خرید مطابق با ارزش گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK اهمیت ویژهای در موفقیت فرایند اقامت دارد.
بیشتر بخوانید: راهنمای کامل گرفتن شهروندی و پاسپورت ترکیه با خرید خانه
اختلاف ارزش کارشناسی با قیمت خرید واقعی
تجربه سرمایهگذاران ایرانی در شهرهایی نظیر استانبول، یالوا، ازمیر و آنکارا نشان میدهد که در برخی موارد، ارزش SPK ممکن است ۵ تا ۱۰ درصد کمتر از قیمت خرید واقعی ثبت شود. این مسئله بهویژه در پروژههای نوساز یا دارای امکانات ویژه دیده میشود. بنابراین بهتر است در هنگام خرید ملکی را بخرید که گزارش SPK با رقم خرید دقیقاً مطابقت دارد.
استفاده از شرکتهای غیررسمی یا فاقد مجوز
یکی از مهمترین اشتباهات خریداران، سفارش گزارش به موسسات غیرمجاز است. این شرکتها در لیست رسمی SPK ثبت نشدهاند و گزارششان در سامانههای دولتی تأیید نمیشود. استفاده از چنین گزارشهایی باعث رد پرونده در زمان ثبت سند یا درخواست اقامت میگردد.
خطاهای کارشناسی و ضعف در مدارک سازنده
گاهی ارزش ملک پایینتر از واقع ارزیابی میشود، زیرا کارشناس به مدارک شهرداری یا نقشههای کامل پروژه دسترسی ندارد. توصیه میشود وکیل شما همواره پیش از ارزیابی، کلیه اسناد را آماده کند تا خطای انسانی به حداقل برسد.
گزارش منقضیشده بیش از ۹۰ روز
اعتبار گزارش SPK تنها ۳ ماه یا ۹۰ است. بسیاری از خریداران بدون آگاهی از این موضوع، مراحل انتقال سند یا درخواست اقامت را به تعویق میاندازند و ناچار به دریافت گزارش جدید میشوند. بررسی تاریخ صدور و تمدید بهموقع آن برای جلوگیری از هزینه و تأخیر ضروری است.
جمعبندی
گزارش رسمی کارشناسی ارزش ملک یا SPK امروز بهعنوان ستون اعتماد در بازار املاک ترکیه شناخته میشود. این گزارش نهتنها برای حفظ شفافیت بین خریدار و فروشنده طراحی شده، بلکه از بروز تخلفات قیمتی و ارائه اطلاعات نادرست در معاملات ملکی جلوگیری میکند. از سال ۲۰۱۹ ارائه گزارش SPK برای اتباع خارجی هنگام خرید ملک الزامی است و بدون آن، فرآیند انتقال سند در سامانه رسمی تاپو قابل انجام نیست. در واقع، نبود این سند، اعتبار قانونی معامله را از بین میبرد.
در سال ۲۰۲۵ با توسعه زیرساختهای دیجیتال و یکپارچگی بین سامانههای دولتی، روند بررسی و ارزیابی ارزش ملک شفافتر از گذشته شده است. این گزارش بهطور ویژه در روند اخذ اقامت ترکیه برای ملک بالای ۲۰۰.۰۰۰ دلار) و شهروندی ترکیه برای ملک بالای ۴۰۰.۰۰۰ دلار نقشی حیاتی دارد. چراکه تنها ارزش کارشناسی ثبتشده در گزارش SPK مورد پذیرش دولت است، نه مبلغ درجشده در قرارداد یا قولنامه.
برای ایرانیانی که قصد خرید ملک و سرمایهگذاری ایمن در ترکیه دارند، دریافت بهموقع و معتبر این گزارش پیششرط اصلی موفقیت است. توصیه میشود پیش از هرگونه پرداخت یا امضای قرارداد، صحت گزارش از طریق منابع رسمی بررسی گردد.
مجموعه رویال اویم با همکاری کارشناسان مورد تأیید SPK و دفاتر رسمی تاپو در شهرهای استانبول، آنکارا، آنتالیا و سایر شهرهای ترکیه، کلیه مراحل دریافت، ثبت و تطبیق گزارش کارشناسی را برای خریداران ایرانی انجام میدهد تا تجربهای امن، قانونی و سودآور در خرید ملک ترکیه رقم بخورد.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.